В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований пункта 1 статьи 249 настоящего Кодекса, может быть установлен способ такого извещения. Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этих участников долевой собственности.
На практике формулировка п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь о надлежащем извещении должна исключить возможность злоупотребления участниками долевой собственности своими правами, в случае их умышленного уклонения от получения извещения о продаже доли.
Для соблюдения требований ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по известному ему месту жительства участника долевой собственности.
Если получить письменный отказ от преимущественного права покупки не представляется возможным по причине умышленного уклонения участника долевой собственности от получения извещения о продаже доли, то должны быть представлены доказательства того, что участник общей долевой собственности был надлежащим образом извещен о предстоящей продаже, о ее условиях и цене, однако своими действиями уклоняется от получения такого извещения.
Однако не всегда можно доказать, что продавец надлежащим образом известил остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже.
Доказательством надлежащего извещения является передача участником долевой собственности другим ее участникам через нотариуса заявления о своем намерении произвести продажу доли в праве общей собственности с указанием цены и условий продажи.
В соответствии с п. 200 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий утвержденной Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63 (далее — Инструкция) нотариус принимает заявления граждан и юридических лиц для осуществления передачи другим гражданам и юридическим лицам.
Заявление составляется в двух экземплярах, один из которых подлежит передаче, а второй — хранится в делах нотариуса. В заявлении указывается как общая информация о собственнике, адресате, способе вручения, уведомлении о вручении, так и сам текст извещения. В соответствии с п. 201, ч. 1 и 3 п. 202 Инструкции такое заявление адресуется нотариусу и подписывается в его присутствии.
При этом в соответствии с абз. 6 ч. 1 п. 202 Инструкции нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении.
Следует обратить внимание на то, что способ вручения заявления адресату указывается в самом тексте заявления.
Согласно п. 206 Инструкции о принятии заявления для осуществления передачи другому гражданину или юридическому лицу нотариусом выдается свидетельство о принятии заявления установленной формы.
Пункт 208 Инструкции закрепляет порядок вручения заявления адресату нотариусом лично под роспись, а также содержит механизм фиксирования отказа в получении заявления либо невозможности вручения заявления путем оформления актов.
В соответствии с п. 209 Инструкции о результатах совершения действий по осуществлению передачи заявления нотариус не позднее рабочего дня, следующего за днем получения таких сведений, уведомляет заявителя способом, указанным в заявлении.
В соответствии с ч. 1 и 2 п. 210 Инструкции о вручении заявления нотариус выдает лицам, обратившимся за осуществлением передачи заявления, свидетельство о передаче заявления.
Таким образом, отказ участника долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этого участника долевой собственности.
При этом при реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности возникают ситуации, когда участник долевой собственности фактически уклоняется от получения заявления, что делает невозможным нотариусу составить акт об отказе от получения заявления в порядке, предусмотренном п. 208 Инструкции.
При таких обстоятельствах участник долевой собственности не будет надлежащим образом извещенным об отчуждении доли в праве общей собственности.
Подобные ситуации нередко возникают при продаже объектов недвижимости, что создает препятствия участникам долевой собственности в распоряжении принадлежащим им имуществом.
В соответствии со ст. 285 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В такой ситуации участнику долевой собственности необходимо обращаться в суд за защитой своего нарушенного права.
По такой категории дел при установлении фактов уклонения от получения извещения продавца о намерении продать свою долю и создании этим препятствий продавцу в распоряжении принадлежащей ему собственностью, суд может прийти к выводу о необходимости устранения препятствий в осуществлении продавцом права собственности на принадлежащую ему долю в праве собственности на объект недвижимости, разрешив продавцу совершение сделки купли-продажи доли в праве собственности без письменного извещения и согласия участника долевой собственности на совершение данной сделки.
Латышева А. В., адвокат юридической консультации
Барановичского района и города Барановичи
