Земельные споры отличаются высокой трудоемкостью, необходимостью истребования и исследования значительного количества документов и иной информации. Поэтому важно следить и принимать во внимание при разрешении споров изменения земельного законодательства.
22 июля 2022 года был официально опубликован Закон Республики Беларусь № 195-З «Об изменении кодексов». Этим нормативно-правовым актом были приняты как новые нормы, регулирующие земельные правоотношения, так и были изложены в новой редакции нормы Кодекса о земле.
Положения указанного Закона призваны обеспечивать благоприятные условия землепользования в регионах, расширение прав местных органов власти и землепользователей по распоряжению и пользованию земельными участками, развитие гражданского оборота земельных участков и вовлечение в него неиспользуемых земель, упрощение порядка изъятия и предоставления земельных участков, оптимизацию условий их предоставления.
Согласно ст. 7 указанного Закона, новая редакция Кодекса о земле вступает в силу с 1 января 2023г., другие нормы, например, новая редакция ст.223 ГК Республики Беларусь «Самовольное строительство и его последствия», ч.2 п.1 ст.237 ГК Республики Беларусь «Отказ от права собственности», — с 1 сентября 2022 года, иные положения Закона — с даты опубликования Закона.
Необходимо принимать во внимание, что по земельным отношениям, возникшим до вступления в силу новой редакции Кодекса о земле, новые положения применяются лишь к тем отношениям, которые возникнут после вступления его в силу.
Основные изменения коснулись следующего.
Согласно ст. 27 новой редакции Кодекса о земле правительству Республики Беларусь переданы полномочия по установлению порядка изъятия и предоставления земельных участков; изменения целевого назначения земельных участков; перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам; установлению случаев освобождения от возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.
Согласно ст. 29 новой редакции Кодекса о земле областные исполнительные комитеты будут вправе определять населенные пункты и иные территории, на которых земельные участки для определенных целей предоставляются без проведения аукционов (за исключением г. Минска и областных центров). Информация о таких земельных участках будет размещаться в информационной системе Госкомимущества.
Согласно ст. 31 новой редакции Кодекса о земле за местными органами власти закреплено право в отношении земельных участков, выкупленных в частную собственность или приобретенных в аренду, принимать решения о разрешении совершать сделки по переходу права собственности или права аренды на земельные участки, в том числе с объектами незавершенного строительства; об изменении целевого назначения земельных участков; о разделе и слиянии (в том числе с одновременным изменением целевого назначения) земельных участков; об изменении границ земельных участков с изменением их площадей, независимо от целевого назначения и вида права на них.
В соответствии со ст. 46 новой редакции Кодекса о земле установлены максимальные размеры земельных участков, которые могут принадлежать гражданам.
Так, для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, расположенных в г. Минске, областных центрах и городах областного подчинения, — 0,15 гектара, в других городах и поселках городского типа — 0,25 га. При этом, согласно ч.3 подпункта 1.1. указанной статьи, размеры земельных участков, находящихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей или юридических лиц (или предоставленных им), на которых расположены эксплуатируемые до 1 января 2023 г. жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, и предоставляемых в г. Минске, областных центрах, городах областного подчинения, других городах и поселках городского типа для их строительства и обслуживания, устанавливаются до 0,3 гектара включительно или в больших размерах, если это предусмотрено проектной документацией на строительство жилого дома или иными документами (сведениями земельно-кадастровой документации, решениями уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка и др.), подтверждающими использование земельного участка большей площадью, чем указано в правоудостоверяющих документах.
Для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме в сельских населенных пунктах – до 1 гектара, а в хуторах – не ограничены и будут определяться исходя из местных условий и пожеланий граждан. Для ведения личного подсобного хозяйства – до 4 гектаров без учета площадей земельных участков, предоставленных гражданину для иных целей. При этом, важным положением является то, что регистрация гражданина по месту жительства не требуется.
Для развития бизнеса предоставление дополнительного земельного участка без проведения аукциона возможно в связи с развитием производства товаров, в соответствии с подп. 1.17 ст. 42 новой редакции Кодекса о земле.
Помимо этого, без аукциона будут предоставляться дополнительные земельные участки и для граждан. Появится возможность расширить свое землепользование за счет земель населенного пункта в случае, если эти земли не используются. Также созданы условия для предоставления земельных участков из ранее неиспользуемых земель не только на территории самого населенного пункта, но и за его пределами с включением этих земель в границы населенного пункта.
В соответствии со ст. 66 новой редакции Кодекса о земле с 8 до 5 лет сокращается срок, в течение которого граждане, получившие земельные участки, как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, ограничены в праве распоряжения такими участками и расположенными на них объектами недвижимости.
С вступлением в силу новой редакции Кодекса о земле появится возможность разделить участок при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
В силу ст. 10 новой редакции Кодекса о земле, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Такое деление допускается до завершения их строительства на основании решения о разрешении раздела земельного участка при соблюдении следующих условий:
— изменение вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность);
— внесение платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка;
— наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков;
— соблюдение предельных размеров земельных участков, градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.
В случае раздела земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий для строительства (строительства и обслуживания) жилого дома, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках, дополнительно к указанным выше должны быть соблюдены следующие условия:
— полное исполнение обязательств по кредитному договору на строительство жилых помещений (в том числе досрочное), если такой кредит привлекался;
— внесение гражданином Республики Беларусь платы в размере 100 %, 80 % или 50 % от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок был предоставлен в частную собственность соответственно без внесения платы, с внесением платы в размере 20 % или 50 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Землепользователи вправе с 1 сентября 2022 года до 1 сентября 2027 года на льготных условиях выкупить или арендовать на 99 лет находящиеся у них на 1 сентября 2022 года земельные участки.
Граждане вправе оформить ранее самовольно занятые земельные участки, если не нарушаются требования градостроительных, природоохранных и санитарно-эпидемиологических регламентов. Соответствующие решения должны приниматься местными органами исполнительной власти.
Местные органы исполнительной власти вправе также принять решение об изменении целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания объектов капитального строительства, но только до завершения строительства объекта.
Г.М. Туровец, адвокат юридической
консультации «Линия права»
