Суды Беларуси ежегодно рассматривают более 3,5 тыс. дел по спорам, связанным с правом собственности граждан на жилые помещения. В 2021 году дела этой категории составили около трети от общего количества жилищных споров. Разрешение споров, связанных с правом собственности на жилые помещения, имеет высокую социальную значимость, а своевременное и правильное разрешение таких споров является важной гарантией обеспечения права граждан на жилище и защиты собственности, добросовестно приобретенной законным способом.
Все это послужило предпосылкой того, что Верховный Суд Республики Беларусь обратил внимание на эту категорию дел и решил дать судам определенные рекомендации по вопросам правоприменения в указанной области правовых отношений. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 31.03.2022 N 1 изложило в новой редакции постановление от 26.03.2003 N 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».
Государственная регистрация права собственности на жилое помещение при его строительстве или покупке
Как правило, государственная регистрация права собственности на жилое помещение производится на гражданина, от имени которого осуществлялось строительство. При участии в строительстве или покупке жилья других членов семьи, родственников и иных лиц, за исключением супругов, за ними может быть признано право на долю в праве собственности на жилое помещение. Необходимо доказать, что между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей долевой собственности. И в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство или приобретение жилого помещения.
В случае, если для строительства или покупки жилья использовалась субсидия, члены семьи, с учетом которых она была начислена, могут требовать признать за ними право на долю в праве собственности. Размер доли определяется исходя из размера субсидии, приходящейся на этого члена семьи (п.7 постановления Пленума N 2).
Признание собственности совместной в случае проведения капитального ремонта, реконструкции, переоборудования
Если в жилом помещении, являющимся личной собственностью, в период брака и за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга произведены улучшения, в результате которых стоимость значительно увеличилась, помещение может быть признано общей совместной собственностью, причем в равных долях, а не только в части произведенных улучшений.
Для выяснения вопроса, какие улучшения были произведены, и как они повлияли на стоимость объекта, необходимо получить заключение эксперта. В нем должна содержаться информация о стоимости жилого помещения до и после проведенных улучшений (ремонта, реконструкции, переоборудования) (п.11 постановления Пленума N 2).
Имущество, не являющееся общей совместной собственностью супругов
Пленум акцентировал внимание судов, что, исходя из ч. 1 ст. 26 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, не является общей собственностью супругов имущество, приобретенное во время брака, но за счет личного имущества одного из них (п. 10 постановления Пленума N 2).
Совместная собственность супругов при использовании кредитных средств для строительства или покупки
Если для покупки или строительства жилого помещения в период брака привлекались кредитные средства, то суд может разделить его между супругами. Обязанности по дальнейшему погашению кредита будут возложены на каждого из них. Обязательно получить согласие у кредитора или банка на разделение обязанностей по кредиту между супругами. Кредитор привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, то есть право собственности на долю.
Суд может удовлетворить требование об увеличении доли одного из супругов в праве собственности, если он после распада семьи самостоятельно производил расчет по кредиту и другим денежным обязательства за жилое помещение. Однако, необходимо доказать, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам (п.12 постановления Пленума N 2).
Особенности раздела жилого помещения с самовольными изменениями
Новыми являются положения о спорах, связанных с жилыми помещениями, имеющими самовольные надстройки, пристройки и (или) перестройки.
Пленум обратил внимание судов, что разделить жилое помещение с самовольными изменениями можно только после их госрегистрации или после приведения жилого помещения в прежнее состояние. То же касается подсобных помещений и хозпостроек, являющихся капитальными строениями и принадлежностью жилого помещения (п. 3 ст. 138 ЖК, п. 22 постановления Пленума N 2).
Право собственности на самовольно построенный жилой дом
Лицо, осуществившее самовольное строительство жилого дома, не приобретает права собственности на эту постройку. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 Гражданского Кодекса это лицо не вправе пользоваться и распоряжаться этой самовольной постройкой. То есть ее нельзя: продать, подарить, сдать в аренду, совершить любые другие сделки.
По решению суда на самовольную постройку может быть признано право собственности, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а приобретение права на земельный участок не связано с совершением преступления (п. 4 статьи 223 Гражданского Кодекса).
Особенности рассмотрения споров, связанных с правом собственности на приватизированные жилые помещения
В связи с отменой приватизации Пленум исключил отдельные правовые позиции и уточнил, что при разрешении споров, связанных с правом собственности на приватизированные жилые помещения, нужно учитывать законодательство, действовавшее на момент приватизации (п. 13 постановления Пленума N 2).
Реализация собственником прав на предоставление права владения и пользования жилым помещением другим лицам
Собственник вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи лицам, указанным в части первой пункта 3 статьи 136 ЖК, а иным гражданам — на основании договора найма жилого помещения частного жилищного фонда (статья 50 ЖК) либо в безвозмездное владение и пользование (статья 67 ЖК).
Если же жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, предоставление одним из них права владения и пользования жилым помещением другим гражданам возможно лишь с письменного согласия всех участников общей собственности. Исключение из этого правила: предоставление собственником права владения и пользования жилым помещением супругу (супруге), детям, родителям.
Лица, вселенные одним из участников общей собственности в жилое помещение без письменного согласия остальных собственников, когда такое согласие в силу закона является обязательным, должны освободить жилое помещение по требованию таких собственников. В случае отказа собственники вправе требовать в судебном порядке устранения препятствий в осуществлении своих прав на жилое помещение (статья 285 ГК).
Выселение бывших членов семьи
Собственник имеет право требовать выселения из своего объекта недвижимости без предоставления им другого жилья бывших членов семьи, а также других граждан, которые имеют право владения и пользования помещением, но не имеют доли в праве собственности на него.
Требование о выселении не будет удовлетворено, если между собственником и выселяемым лицом заключен брачный договор или соглашение и по условиям этого документа бывший член семьи сохраняет право владения и пользования жилым помещением. Также не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения следующие категории граждан: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в ней; бывшие члены семьи собственника жилого помещения, построенного или приобретенного с государственной поддержкой.
Правовой статус членов семьи умершего собственника
Смерть прежнего собственника жилого помещения (наследодателя) не влечет для членов его семьи утрату их правового статуса и права владения/пользования этим жилым помещением. Выселение таких лиц по требованию нового собственника (наследника) не предусмотрено (п. 2 статьи 89 Жилищного Кодекса).
Денежная компенсация для участника долевой собственности вместо выделения доли в натуре
Выплата денежной компенсации вместо выделения доли в натуре допускается с согласия участнику долевой собственности на жилое помещение. По иску других собственников суд вправе передать долю одного из собственников с выплатой ему денежной компенсации, если эта доля незначительна и не может быть реально выделена, а также участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения.
Таким образом, определены критерии, при соблюдении которых, выплата денежной компенсации за небольшую долю допустима.
Добросовестность приобретателя
Добросовестность приобретателя предполагается, в связи с чем на истца возлагается обязанность предоставить доказательства о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли (п. 4 статьи 9 Гражданского Кодекса).
То есть в случае установленной судом недобросовестности приобретателя, от него может быть истребовано жилое помещение. Под недобросовестностью понимается ситуация, когда приобретатель знал или должен был знать о препятствиях для совершения сделки или претензиях третьих лиц, не принимающих участия в сделке, но умышленно не сообщил о них, либо не проявил должной степени осмотрительности.
Защита добросовестных приобретателей жилых помещений по сделке
Пленум разъяснил, что государство защищает собственность, приобретенную законным способом (ч. 1 п. 1 постановления Пленума N 2).
Таким образом, выработанные Пленумом разъяснения способствуют единообразному и правильному применению норм права при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения.
Стриго В.Н., адвокат юридической консультации
Столинского района
