Еще в 2008 году был принят Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 года N 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке), в котором понятие ипотеки представлено, как залог недвижимого имущества и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам, а также указывается, что в силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Законодателем в том числе, было установлено:
обращение, прекращение обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;
особенности ипотеки земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, а также жилых помещений.
Статья 87 Жилищного кодекса в старой редакции носила название «Выселение граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка» и предусматривала, что в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи, право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение.
Было предусмотрено, что после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, если должник и его семья постоянно проживали в квартире или доме, выселить их было возможно лишь в случае передачи занимаемого жилого помещения в залог банку.
С 1 января 2020 года начала действовать новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь и ситуация для граждан изменилась кардинальным образом.
Статья Жилищного кодекса Республики Беларусь в ныне действующей редакции стала именоваться «Выселение граждан из жилых помещений, являющихся предметом ипотеки», ей присвоен порядковый номер 81 и теперь предусмотрена возможность выселения без предоставления другого жилого помещения бывшего собственника и граждан, совместно с ним проживавших, в случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки.
Ипотека — залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).
В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п.2 ст.1 Закона об ипотеке).
Существует два вида ипотеки (п.3 ст.1 Закона об ипотеке):
в силу договора (возникает в том случае, если заключен договор на ипотеку);
в силу законодательства (возникает на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке).
Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами (ст.3 Закона об ипотеке).
Таким образом, ипотека – это вид залога, способ обеспечения исполнения обязательства, причем один из самых реальных, так как у лица, предоставившего залог, имеется стимул к исполнению обеспеченного им обязательства перед угрозой утраты заложенного имущества.
Залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой. Следовательно, кредитором, который может требовать исполнения обязательства за счет заложенного имущества, в том числе и за счет единственного жилого помещения, используемого для проживания, может быть не только банк, выдавший кредит на ее приобретение, но и, к примеру, любое физическое или юридическое лицо, предоставившее отсрочку (рассрочку) платежа по договору купли-продажи, либо передавшее деньги по договору займа, либо осуществившее поставку товаров без оплаты.
Залогодателем может выступать собственник недвижимого имущества либо лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им лица. При этом, кредитор и залогодатель могут и не совпадать в одном лице. Это значит, что можно передать свою квартиру (жилой дом) в залог для обеспечения исполнения обязательств кем-либо (родственником, членом семьи, компаньонами) и приобрести плачевные последствия – реальную возможность остаться на улице, так как с 1 января 2020 года после прекращения права собственности на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, за исключением граждан, не подлежащих выселению в соответствии с законодательными актами, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
А.Ф. Филипская, адвокат, осуществляющий
адвокатскую деятельность индивидуально
