05.01.2024 года опубликован Закон N 330-З «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации».
Он устанавливает разные сроки вступления в силу конкретных норм: непосредственно после официального опубликования, через полгода, через год и т.д. (ст. 11 Закона N 330-З).
С 06.07.2024 уточнены определения таких понятий, как жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив, организация застройщиков (п. 11, 12, 35 ст. 1 ЖК).
Под организациями собственников понимаются товарищества собственников и организации застройщиков. Последние, в свою очередь, могут создаваться в форме жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ч. 4 п. 3 ст. 160 ЖК).
Нововведения коснулись возможности создания организации застройщиков на базе нескольких объектов недвижимости: с 06.07.2024 это стало допустимым только в том случае, если она создается на базе одноквартирных либо блокированных жилых домов, расположенных на смежных земельных участках (ч. 2 п. 4 ст. 160 ЖК).
Важно отметить, что такое ограничение давно действует при создании товариществ собственников (ч. 3 п. 4 ст. 160 ЖК), а с 06.07.2024 нововведение касается всех организаций собственников: как организаций застройщиков, так и товариществ собственников.
По сравнению с предыдущей редакцией ЖК Республики Беларусь сужен перечень субъектов, которые могут инициировать создание товарищества собственников: с 06.07.2024 такое право имеют исключительно участники совместного домовладения (п. 1 ст. 162 ЖК). Кроме того, для обслуживания общего имущества собственными силами организации собственников обязаны получить аттестаты соответствия, порядок выдачи которых определит Совмин в течение полугода. После этого будет еще полгода на получение аттестатов (ст. 7, 10 Закона N 330-З).
С 06.01.2024 средства от внесения платы на капремонт необходимо ежемесячно зачислять на специальные счета, открытые местными исполкомами. Обеспечивать исполнение данной обязанности должен председатель правления. При этом средства, аккумулированные до данной даты, могут быть перечислены на указанные счета в добровольном порядке (ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 330-З).
Также с 06.07.2024 средства на капитальный ремонт (как и начисленные проценты) можно использовать по назначению только после получения предварительного согласования местного исполкома. Порядок осуществления данной процедуры будет определен Совмином в шестимесячный срок (ч. 3 ст. 4, ст. 10 Закона N 330-З).
Конкретизированы понятие и функции уполномоченного лица (п. 1 ст. 154 ЖК), а также расширен перечень оснований для его назначения. В частности, с 06.07.2024 оно должно назначаться не позднее двух месяцев до запланированного дня ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, если не создана организация застройщиков (подп. 2.1 п. 2 ст. 154 ЖК).
Когда жилой дом уже введен в эксплуатацию, то уполномоченное лицо назначается (подп. 2.2 п. 2 ст. 154 ЖК):
— если участниками совместного домовладения не выбран способ управления общим имуществом;
— в случае принятия решения о ликвидации организации собственников;
— в случае если председатель правления не избран по результатам общего собрания, инициированного местным исполкомом в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 186 ЖК;
— в случае истечения у председателя правления срока действия свидетельства о прохождении профессиональной аттестации (или принятия решения о необходимости его аннулирования).
Помимо оснований назначения, расширены и права уполномоченного лица: с 06.07.2024 предусмотрена возможность передавать общее имущество кому-либо во владение и пользование без проведения общего собрания участников совместного домовладения (ч. 3 п. 7 ст. 159 ЖК).
Установлено, что с 06.01.2024 гражданин имеет право быть председателем правления в одной организации собственников (ч. 3 п. 1 ст. 170 ЖК). Кроме того, с 06.07.2024 с ним можно заключать только трудовой договор, но не контракт (абз. 11 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК). При этом уже заключенные трудовые договоры будут действовать в следующем порядке (ч. 2 ст. 5 Закона N 330-З):
— срочные трудовые договоры (в т.ч. контракты) — до истечения срока их действия;
— трудовые договоры, заключенные на неопределенный срок, — в течение шести месяцев со дня вступления в силу ст. 5 Закона N 330-З (т.е. по 05.07.2024), но не более срока, на который был избран председатель правления.
После истечения этих сроков с председателями правления должны быть заключены срочные трудовые договоры (за исключением контрактов) на период избрания (ч. 3 ст. 5 Закона N 330-З).
С 06.07.2024 не потребуется решение общего собрания для прекращения трудового договора по ряду оснований (абз. 9 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК):
— истечение срока действия срочного трудового договора (кроме случаев, когда трудовые отношения фактически продолжаются и ни одна из сторон не потребовала их прекращения);
— несоответствие работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению данной работы;
— направление работника по решению суда в лечебно-трудовой профилакторий;
— по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон;
— при ликвидации организации собственников.
В этих случаях право на расторжение трудового договора предоставляется члену правления организации собственников (абз. 9 ст. 169 ЖК).
С 06.07.2024 местные исполнительные и распорядительные органы наделяются правом принимать решения о необходимости аннулирования такого свидетельства в случае неоднократного (т.е. два и более раза в течение календарного года) (ч. 1, 2 п. 6 ст. 170 ЖК):
— неисполнения председателем правления своих обязанностей;
-необеспечения исполнения законных требований местного исполнительного и распорядительного органа;
— неустранения выявленных нарушений в срок, установленный в требовании (предписании) местного исполнительного и распорядительного органа.
Копия принятого решения направляется в организацию, уполномоченную на проведение аттестации, которая, в свою очередь, не позднее трех рабочих дней принимает решение об аннулировании свидетельства и уведомляет об этом местный исполком, а также председателя правления, свидетельство которого аннулируется (ч. 3 п. 6 ст. 170 ЖК). В развитие данной нормы предусмотрено, что данный кандидат не сможет пройти процедуру согласования, если в течение последних трех лет в отношении него было принято такое решение (абз. 6 ч. 5 п. 1 ст. 170 ЖК).
С 06.07.2024 предусматривается возможность ликвидации организации собственников по решению местного исполкома в случаях неизбрания председателя правления или неосуществления деятельности, установленной ЖК и уставом, в течение трех месяцев подряд. При принятии такого решения организация собственников ликвидируется в упрощенном порядке без назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) и не может быть повторно создана в течение трех лет с даты исключения из ЕГР (ч. 2, 6, 8 п. 1 ст. 185 ЖК).
Важно отметить, что оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество организации собственников должно распределяться между ее членами в порядке, установленном уставом (п. 2 ст. 185 ЖК). В этой связи целесообразно заблаговременно внести в уставы соответствующие изменения.
В течение одного года со дня официального опубликования Закона N 330-З, т.е. до 06.01.2025 г. организации собственников обязаны привести свои уставы в соответствие с новой редакцией ЖК. До этого уставы будут действовать в части, не противоречащей законодательству (ч. 1 ст. 5 Закона N 330-З).
Л.Т. Щиглюк, адвокат юридической консультации
«Линия права»
