С целью обеспечения дальнейшего развития и повышения эффективности системы государственной регистрации недвижимого имущества принят Закон Республики Беларусь от 5 декабря 2024 года № 33-З «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», которым в новой редакции изложен Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Указанным Законом вводится экстерриториальность государственной регистрации, а именно: обратиться за услугой по оформлению недвижимости теперь можно в любое агентство по госрегистрации независимо от места нахождения имущества. Это упрощает осуществление административных процедур и сокращает временные и финансовые затраты граждан и бизнеса.
Также Закон предоставляет возможность удостоверения договора с недвижимостью одновременно двумя или более регистраторами в нескольких офисах агентств по госрегистрации, в которых в одно время присутствуют стороны договора. До этого момента удостоверение договора осуществлялось хоть и без привязки к месту нахождения объекта недвижимости, но одним регистратором в одном месте с одновременным участием всех сторон договора.
Ещё одним из нововведений является установление обязательности государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него сделок с ним. Так, в настоящее время предусматривается обязанность обращения правообладателей, кандидатов в правообладатели, иных заинтересованных лиц за государственной регистрацией создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества в срок не более шести месяцев с момента наступления события или совершения действий, с которыми закон связывает наличие оснований для государственной регистрации, за исключением госрегистрации создания, изменения, прекращения существования жилых помещений, сроки государственной регистрации которых установлены жилищным законодательством, и иных случаев, установленных законодательными актами.
Законом также устанавливается автоматическое внесение в регистр недвижимости исправлений, связанных с изменением персональных данных или наименований юридических лиц – правообладателей недвижимого имущества. До этого такие исправления вносились вручную регистратором по заявлению заинтересованного лица за плату.
Помимо этого, вводится обязательное досудебное обжалование решений, действий (бездействия) регистратора в республиканскую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, т.е. в Национальное кадастровое агентство, исключая обращение в соответствующую местную территориальную организацию по государственной регистрации. И только после этого можно будет обращаться в суд.
Впервые в законодательстве Республики Беларусь также устанавливается норма о том, что последствием признания судом недействительной сделки с недвижимым имуществом является недействительность государственной регистрации этой сделки и основанных на ней прав. Таким образом, исключается необходимость инициирования заинтересованным лицом судебного разбирательства по отдельным искам о недействительности государственной регистрации после окончания судебного процесса, установившего недействительность сделки.
В соответствии с обновленным Законом теперь информация регистра недвижимости будет пополняться сведениями о наличии земельного спора. Источником информации о земельном споре будут местные исполнительные и распорядительные органы и суды, рассматривающие такие споры. Эта информация будет сообщаться регистратором приобретателю земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости при удостоверении сделки, что позволит обеспечить его полной и объективной информацией о приобретаемых объектах и возможных проблемах при их использовании, даже если продавец ее скрыл. Эти сведения будут отражаться и в выписке из регистрационной книги.
Изменяется порядок взаимодействия между нотариусами и регистраторами по вопросам, связанным с регистрацией объектов недвижимости, в отношении которых нотариусом совершаются нотариальные действия. Согласно Закону, если по результатам совершения нотариальных действий необходима госрегистрация недвижимости или внесение исправлений в регистр недвижимости, нотариус без дополнительного волеизъявления своего клиента будет направлять в электронном виде свой нотариальный акт и уведомление о регистрации или о внесении исправлений регистратору. Это становится обязанностью нотариуса. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав, ограничений прав на него и сделок с ним, внесение исправлений в регистр недвижимости при таком механизме взаимодействия не являются административными процедурами.
В связи с этим исключается необходимость самостоятельного обращения человека к регистратору после посещения нотариуса, обеспечивается защита прав собственников недвижимости в связи со своевременно осуществленной регистрацией, повышается достоверность регистра недвижимого имущества.
Кроме того, Законом предусмотрено также внесение ряда корректировок в Кодекс РБ о земле, Закон РБ «О нотариате и нотариальной деятельности», Закон РБ «Об основах административных процедур» и др. В частности, до 1 января 2028 года продлевается срок обращения за легализацией самовольно занятых земельных участков (их частей), нецелевого использования земельных участков, предоставления земельных участков с нарушением установленного порядка, т.е. продлевается срок действия так называемой «земельной амнистии».
С.М. Монич, адвокат юридической консультации
«Линия права»
