Стороны по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды по правилам § 1 гл. 34 ГК. Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей уточнены в связи с особенностями предмета этого договора.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Условия договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей можно разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу права и обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные права и обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента.
Права и обязанности арендодателя по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей
а) Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
В соответствии со статьей 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор вправе потребовать применить одну из следующих мер:
- безвозмездного устранения недостатков;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество и не устранил недостатки сам. Эти расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя;
- досрочного расторжения договора.
б) Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в аренду, в предусмотренный договором срок, а при не указании такого срока в договоре – в разумный срок. ГК не раскрывает понятия разумный срок, оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в каждом конкретном случае как реально выполнимый.
При нарушении договорного или разумного срока арендодателем арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
в) На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (пункт 1 статьи 587 ГК). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Данный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Поскольку законодатель не указал, как должны осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта, этот вопрос следует отражать в договоре с целью избегания спорных ситуаций.
При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).
г) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
д) Арендодатель обязан воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом согласно его назначению, предусмотренному договором.
Арендодатель имеет право в случае выявления нарушений условий договора со стороны арендатора требовать устранения этих нарушений, а также осуществлять проверку использования имущества арендатором, следует отметить, что договором могут предусматриваться и иные права арендодателя, которые не противоречат законодательству.
Права и обязанности арендатора по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей
а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 586 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (пункт 3 статьи 586 ГК)
Для того чтобы впоследствии не возникало разногласий по поводу выполнения арендатором указанной обязанности, можно рекомендовать на практике отражать в договоре аренды целевое использование имущества, передаваемого в аренду. Помимо того, что указание цели аренды имущества позволит арендодателю как титульному владельцу, располагающему средствами вещно-правовой защиты, контролировать надлежащее его использование арендатором, цель аренды, отраженная в договоре, является одним из критериев обоснованности определения размеров арендной согласно Указу № 150.
б) В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (пункт 2 статьи 587 ГК).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей.
в) Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей.
В связи в этой обязанностью арендатора обратим внимание на необходимость четкого оговаривать в договоре аренды условия и порядок внесения арендной платы, так как моментом выполнения обязанности по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендодателем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды. Именно с этого дня будут исчисляться проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366 ГК и (или) договорная пеня за несвоевременную оплату, являющиеся мерами ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендной платы.
г) Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Арендатор в свою очередь имеет право:
- сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;
- собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества;
- договором могут предусматриваться и иные права арендатора, которые не противоречат законодательству.
Отдельно стоит отметить право на возмещение стоимости произведенных улучшений имущества при прекращении действия договора, В соответствии со ст. 594 ГК, арендатор имеет право на произведение улучшений арендованного имущества. Последствия произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависят от нескольких факторов, и в первую очередь от характера самих улучшений: являются ли улучшения отделимыми от объекта аренды или нет. Если улучшение является отделимым, то есть оно может быть отделено от вещи без причинения вещи вреда и тем самым нарушения ее целостности, такое улучшение является собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества арендодателю арендатор вправе отделить эти улучшения и оставить их у себя. В то же время норма п. 1 ст. 594 ГК, определяющая, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, является диспозитивной и применяется только в случаях, если стороны в договоре не установили иное. В частности, договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если, например, они производились в счет арендной платы или если их стоимость не превышает определенной суммы. Более того, договором могут быть предусмотрены выкуп арендодателем отделимых улучшений, другие варианты определения их судьбы, в силу чего арендатор лишается права оставить их в своей собственности.
Иные правила установлены относительно последствий производства улучшений арендованного имущества, являющихся по своему характеру неотделимыми. Согласной. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Отталкиваясь от характеристики отделимых улучшений, а также содержания, приведенного выше п. 2 ст. 594 ГК, можно сделать вывод о том, что неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для последнего.
Судьба неотделимых улучшений зависит, таким образом, от того, за чей счет они произведены, а также от того, согласовывал ли арендатор свои действия по улучшению имущества с арендодателем или нет. Использование арендатором на улучшение имущества собственных средств и наличие согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений дает последнему право на возмещение стоимости таких улучшений, тогда как отсутствие согласия, даже при том, что имеет место первое условие, исключает право соответствующего требования.
В связи с чем, возникает вопрос о форме получения согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества. Поскольку законом не установлено иное, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества может содержаться как в самом договоре аренды, так и в отдельном документе – дополнительном соглашении, включенном в той же форме, что и сам договор, и являющемся в таком случае неотъемлемой частью договора. Причем как в договоре, так и в дополнительном соглашений стороны должны оговорить характер и объем возможных улучшений, в противном случае считается, что арендодателем разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества.
Такие улучшения должны быть разумными и необходимыми, поскольку гражданское законодательство основывается, в том числе, на принципе добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений (ст. 2 ГК). В случаях, когда законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно и разумно, добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 4 ст. 9 ГК). Поэтому, если будет доказано, что, воспользовавшись общим согласием арендодателя на возможность производства неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор действовал неразумно, злоупотребив своим правом производить улучшения, в защите арендатору может быть отказано по данному основанию.
Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений должно быть однозначным, а не выраженное в каких-то иных действиях, например, согласовании отдельных ремонтных работ, осуществляемых арендатором в соответствии с условиями договора. Не свидетельствует также о признании произведенных арендатором улучшений подписание арендодателем после расторжения договора аренды акта сдачи-приемки арендованных помещений.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется арендатору – право аренды части земельного участка или иное право (право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в зависимости от того, каким правом пользуется сам арендодатель). Если в договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Может сложиться ситуация, когда собственник земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, продает участок другому лицу. В таких случаях за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).
Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.
Статья подготовлена адвокатом, осуществляющим
адвокатскую деятельность индивидуально Коваленко А.А.
