Уставы подавляющего числа Жилищных потребительских кооперативов (далее «ЖПК») приводились в соответствие с законодательством Республики Беларусь в срок до 01.01.2009 года в соответствие с Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 года № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок».
После 01.01.2009 года основные изменения законодательства Республики Беларусь, касающиеся деятельности и уставов ЖПК были внесены:
1. Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 года № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» с изменениями.
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь (от 28.08.2012 года № 428-З. Дата вступления в силу: 02.03.2013года).
Пунктом 5 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 года № 536 установлено, что товарищества собственников и организации застройщиков, созданные до вступления в силу указа № 536, обязаны привести свои уставы в соответствие с указом № 536 в течение 1 года со дня его вступления в силу (до 13.07.2017 года).
Жилищным потребительским кооперативам посвящена Глава 31 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее «ЖК»): «Глава 31. Организация застройщиков».
Согласно статье 185 ЖК «Устав организации застройщиков» в уставе организации застройщиков указываются:
Наименование организации застройщиков.
В статье 1 ЖК дано новое определение Организации застройщиков.
Организация застройщиков — потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.
Место ее нахождения.
Местонахождение Организации застройщиков указывается в уставе согласно Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации выданного РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
Предмет и цели ее деятельности, органы управления, порядок их избрания.
В разделе «Предмет и цели деятельности» уставов ЖПК чаще всего указывались виды деятельности, которые осуществляет ЖПК.
С 01.01.2016 года утвержден и введен в действие новый общегосударственный классификатор Республики Беларусь ОКРБ 005-2011 «Виды экономической деятельности».
(Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.12.2011 года № 85 «Об утверждении, введении в действие общегосударственного классификатора Республики Беларусь»)
— виды деятельности в уставе необходимо указывать в соответствии с классификатором ОКРБ 005-2011;
— классификатор дополнен видом деятельности:
деятельность прочих организаций, основанных на членстве, не включенных в другие группировки (94990).
Органами управления Кооператива являются:
— Общее собрание (собрание уполномоченных) Кооператива,
— Правление Кооператива;
— Председатель правления Кооператива.
Высшим органом управления Кооператива является Общее собрание его членов. При наличии в Кооперативе более 50 членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.
Уполномоченные избираются на Общем собрании, на котором присутствует более двух третей членов Кооператива, из числа членов Кооператива из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов Кооператива. Уставом организации застройщиков может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае не избрания Общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случаях его выхода или исключения из членов Кооператива, отказа от своих полномочий, смерти.
Правление Кооператива избирается Общим собранием (собранием уполномоченных) из числа членов Кооператива на 3 года, за исключением Председателя правления, которым может быть избран гражданин как являющийся, так и не являющийся членом Кооператива. Членами Правления не могут быть члены собрания уполномоченных, члены ревизионной комиссии (ревизор).
Деятельностью правления Кооператива руководит Председатель правления, избираемый на 3 (три) года. Председателем Правления Кооператива может быть избран гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и освоивший содержание образовательной программы обучающих курсов (лекториев, тематических семинаров, практикумов, тренингов и иных обучающих курсов) по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.
Условия и порядок приема в члены организации застройщиков, прекращения членства, в том числе порядок исключения из членов этой организации.
Согласно ст. 193 ЖК при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другому гражданину, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю новый собственник имеет право вступить в члены организации застройщиков, подав соответствующее заявление в правление этой организации. Новый собственник становится членом организации застройщиков с даты регистрации такого заявления в правлении организации застройщиков. В этом случае принятие решения общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков о приеме в члены организации не требуется.
В соответствии со ст. 196 ЖК член организации застройщиков может быть исключен из членов этой организации в случае систематического нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившегося в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований настоящего Кодекса, делающие невозможным для других проживание с гражданином, являющимся членом организации застройщиков, в одной квартире или в одном жилом доме, а также в случае систематического невнесения денежных средств для финансирования строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества (если финансирование осуществляется самостоятельно членом организации застройщиков) либо паевого взноса (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков) и иных взносов.
Права и обязанности членов организации застройщиков.
Права и обязанности членов организации застройщиков предусмотрены в ст. 199 ЖК, права и обязанности членов, бывших членов семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков (ст. 200 ЖК), права и обязанности собственника объектов недвижимого имущества, не являющегося членом организации застройщиков, и членов, бывших членов семьи гражданина — собственника объектов недвижимого имущества, не являющегося членом организации застройщиков (ст.201 ЖК).
Компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.
На Общем собрании членов Кооператива член Кооператива — собственник объектов недвижимого имущества имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество; член Кооператива, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества, — право одного голоса вне зависимости от размера занимаемого объекта недвижимого имущества; уполномоченный на собрании уполномоченных — количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов членов Кооператива — собственников объектов недвижимого имущества и членов Кооператива, не являющихся собственниками занимаемых ими объектов недвижимого имущества, представляемых уполномоченным. При этом за один голос принимается минимальная доля в общем имуществе.
Доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения (ст. 169 ЖК).
Общее собрание членов Кооператива является правомочным, если на нем присутствуют члены Кооператива, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных — в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом пунктом 7.8. настоящего устава (ч. 2 ст. 187 ЖК).
В случае отсутствии кворума Правление Кооператива, инициаторы проведения Общего собрания (собрания уполномоченных) членов Кооператива назначают новую дату, место и время его проведения. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее 30 дней после даты несостоявшегося собрания (собрания уполномоченных). Повторное Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует члены Кооператива обладающие не менее чем одной четвертью голосов от общего их количества, а собрание уполномоченных — если на нем присутствует уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества (ч. 6 ст. 187 ЖК).
По вопросам внесения изменений в Устав, решение считается принятым, если на правомочном Общем собрании членов Кооператива при правомочном голосовании, проведенном путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены Кооператива, присутствующие на Общем собрании или принявшие участие в письменном опросе (ч. 4 ст. 188 ЖК).
Решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции Общего собрания членов Кооператива, считаются принятыми, если на Общем собрании, на котором присутствуют члены Кооператива, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за их принятие проголосовали члены Кооператива, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
Решение по вопросу реорганизации и ликвидации Кооператива, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов считается принятым, если на Общем собрании членов Кооператива либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены Кооператива.
Размеры, состав и порядок внесения вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов.
Взносы членами организации застройщиков вносятся в сроки, установленные ее уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов (ст. 203 ЖК).
Меры ответственности членов организации застройщиков за нарушение обязательств по внесению взносов.
Для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы.
Взносы членами организации застройщиков вносятся в сроки, установленные ее уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов.
За несвоевременное внесение взносов члены организации застройщиков уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов в соответствии с законодательством (ст. 203 ЖК).
Обязанность организации застройщиков обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Дано определение деятельности «управление общим имуществом» (ранее термин не был расшифрован) – деятельность, направленная на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решения вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством (подпункт 1.1. Указа № 538 в редакции от 13.07.2016г.).
Организация застройщиков обязана обеспечивать (ст. 198 ЖК):
— строительство, реконструкцию или приобретение объектов недвижимого имущества в сроки, определенные законодательством и договором, а также с соблюдением иных требований законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов;
— передачу функций единого государственного заказчика по строительству, реконструкции объектов недвижимого имущества коммунальному унитарному предприятию по капитальному строительству в случае, если строительство, реконструкция ведутся членами организации застройщиков, сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
— заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом на условиях и в порядке, определяемых Советом Министров Республики Беларусь;
— организацию обслуживания общего имущества и придомовой территории;
— сохранность объектов недвижимого имущества, в том числе общего имущества, соблюдение технических норм и требований по их содержанию и эксплуатации;
— соблюдение интересов членов организации застройщиков при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом организации застройщиков, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между членами организации застройщиков и собственниками объектов недвижимого имущества, не являющимися членами организации застройщиков, расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества;
— внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации жилого дома;
— соблюдение иных требований законодательства.
Обязанность организации застройщиков соблюдать интересы ее членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам Кооператива, иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов Кооператива и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами Кооператива, считаются принятыми, если на общем собрании членов Кооператива либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов Кооператива и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами Кооператива, от их общего количества.
По вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на Общем собрании членов Кооператива либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены Кооператива и собственники объектов недвижимого имущества, не являющиеся членами Кооператива (п. 1.2. указа № 536).
Порядок возмещения убытков членами организации застройщиков.
Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков, товарищества собственников (Ст. 1 ЖК).
Порядок рассмотрения споров между организацией застройщиков и ее членами, другими гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.
Согласно части 8 статьи 203 Жилищного кодекса Республики Беларусь, разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются:
— правлением организации застройщиков,
— общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов,
— а в случае недостижения согласия по этим вопросам — судом.
Права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью организации застройщиков.
Частью 2 статьи 206 ЖК определены права местных исполнительных и распорядительных органов на соответствующей территории по контролю за деятельностью организаций застройщиков:
— осуществляют координацию деятельности организаций застройщиков и контроль за ней;
— принимают меры по защите прав и законных интересов членов организаций застройщиков;
— согласовывают кандидатуру при избрании (переизбрании) на должность председателя правления организации застройщиков;
— вносят в случае отсутствия у организации застройщиков кандидатуры для ее избрания председателем правления на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков кандидатуру на должность председателя правления;
— вносят предложение о проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, в том числе для решения вопросов о досрочном прекращении полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) организации застройщиков;
— назначают уполномоченное лицо в случае, если организация застройщиков не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию объектов недвижимого имущества, организацию работы ее органов управления. При этом председателем общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, — гражданско-правовой договор;
— осуществляют иные полномочия в соответствии с законодательством.
Указом № 536 изменено уполномоченное лицо по управлению общим имуществом: государственный заказчик в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а именно юридическое лицо создаваемое по решению облисполкома или Минского горисполкома в целях организации работ по обеспечению потребителей жилищно-коммунальных услуг основными и дополнительными жилищно-коммунальными услугами на основании договоров, за исключением услуг горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро-, теплоснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством. Ранее это была государственная организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги.
Также Указом № 536 изменены основания, по которым местный исполком может назначить уполномоченное лицо, а также сроки, в которые должно быть назначено уполномоченное лицо:
— если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, гражданами, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников, — по истечении одного месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
— если в жилом доме, построенном организациями в целях продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, — по истечении одного месяца со дня возникновения совместного домовладения;
— если кандидатура председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков (далее — председатель правления), срок действия полномочий которого истек, не переизбрана на должность председателя правления в установленном законодательством порядке;
— если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов, надлежащая работа органов управления товарищества собственников или организации застройщиков или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, а также в случаях невыполнения председателем правления требования о необходимости прохождения согласования, отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании и (или) неоднократного (два и более раза в течение одного календарного года) нарушения председателем правления установленных законодательством обязанностей, — в течение одного месяца со дня выявления указанных фактов.
Порядок реорганизации и ликвидации.
Реорганизация Кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другому Кооперативу, а также преобразования в соответствии с законодательством и настоящим уставом в товарищество собственников.
Реорганизация Кооператива осуществляется в соответствии с решением Общего собрания Кооператива о реорганизации Кооператива в товарищество собственников или о выборе иной формы управления жилым домом.
Кооператив может быть ликвидирован по решению Общего собрания его членов или государственных органов, в том числе суда, в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами (ст. 205 ЖК).
Юрчук В.В., адвокат, осуществляющий
адвокатскую деятельность индивидуально
